こういった疑問にお応えします。
今回は公務員として不動産投資に取り組んでいる彼の実体験をもとに公務員におすすめの不動産投資をご紹介します。
公務員の不動産投資のメリット
- 公務員が取り組める数少ない副業
- 銀行の借入を活用して大きな資産を動かせる
- 信用力が高くて銀行からローンを借りやすい
不動産投資は公務員が安定して稼げる数少ない副業
まず、公務員が副業をする場合、例えば次のような方法が考えられます。
- 労働力を提供するアルバイト
- 株式投資・FX
ですが、これらの副業はいずれも以下のような問題点を抱えています。
- 労働力を提供するアルバイト⇨公務員法で禁止されている
- 株式投資・FX⇨圧倒的な元手がなければ大きく稼ぐのが難しい
実際に彼の周囲の公務員でも株やFXで大金を稼いでいる人は全くいません。
そんな中で、副業禁止規定にも抵触せず、元手がそれほど大きくなくても安定して稼ぐのにおすすめなのが不動産投資です。
銀行のローンを活用して、レバレッジをかけられる
不動産投資は銀行のローンを活用して、少ない手持ち資金で多くのお金を動かすことができます。
【具体例】500万円の元手で年利5%の利益が出るとした場合、、、、
- 3000万円× 5% = 年間収入150万円
（500万円を元手に銀行から3000万円借りる）
- 500万円 × 5% = 25万円
（※株やFXの投資に銀行はお金を貸してくれない）
不動産投資は銀行から借入を行って投資ができる唯一の資産運用です。
大企業ほど収入が多くない公務員にとって、銀行から借入を行うことで収入を大幅にアップできます。
信用力が高くて銀行からローンを借りやすい
公務員は銀行のローン審査に有利な職業です。
リストラの可能性が極端に低く、将来にわたって安定した収入が見込めるので、銀行にとっても良質な顧客といえるからです。
借金を返せなくて自己破産するというリスクがほぼ皆無であるため、まさに長期的に借入をおこなう不動産投資にうってつけの職業といえます。
公務員が副業として取り組める
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銀行からローンを借りやすい
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不動産投資は公務員と相性の良い副業！
公務員におすすめの不動産投資法
- 区分マンション投資
- 戸建て投資
- アパート投資
不動産の投資には大きく分けて上記の3つがあります。
それぞれの投資のメリットとデメリットをご紹介します。
【公務員の不動産投資】区分マンション投資のメリット・デメリット
- 管理の手間がかからない
- 立地の良い物件を手頃な価格で購入できる
- ある程度安定した収入を得られる
- 不動産投資のノウハウを得にくい
- 管理修繕費用が年々高くなる
- 利回りが低くなりがち
区分マンション投資とは、マンションの1室を購入して運用する投資方法です。
3つの投資法の中では、管理会社に任せる仕組が整っているため、ほとんど手間をかけずに安定した収入を得られます。
【区分マンション投資のメリット】管理の手間がかからない
区分マンションはほとんど管理の手間がかからない投資法です。
区分マンション投資は、外部に委託できる仕組みが充実しているからです。
- 物件管理⇨不動産管理会社
- 入居者の募集⇨不動産仲介会社
- 物件の修繕⇨マンション管理組合
区分マンションの管理に必要な業務である、①入居者の管理、②入居者の募集、③物件の修繕などのサービスは外部の会社や組合が代行して仕事をしてくれます。
もちろん、最低限の意思決定を行う必要がありますが、区分マンション投資は数ある不動産投資の中では最も難易度が低く、初心者にとっても始めやすい投資手法です。
【区分マンション投資のメリット】立地の良い物件を手頃な価格で購入できる
- 駅徒歩1分や駅直結物件が多数！
- 駅徒歩10分以上の物件が多い
区分マンション投資では、駅近で賃貸需要の高いエリアの物件を手ごろな価格で購入できます。
立地の良い駅前は不動産ディベロッパーが土地を買い占めてどんどん開発を進めているからです。
もしあなたが駅近の好立地に自力でマンション1棟を建てるなら、莫大な労力と数億円のお金が必要となります。
しかし、あなたの代わりに不動産会社がマンション1棟を立てて、一部屋ごと売りに出している為、庶民にも手が届く金額になります。
駅前の好立地な物件は、これからの日本の人口減少社会においても人気があるため、入居者探しが楽だったり物件を売却する際にも高値で売れます。
【区分マンション投資のメリット】安定した収入を得やすい
- 好立地の物件が多いため入居者を見つけやすい
- サブリース契約（不動産会社による家賃保証制度）を活用できる物件が多いため安定して家賃を得られる
- プロの不動産会社が不動産を建築するエリアを調査して物件を建築しているため、賃貸需要が見込める
区分マンション投資は、戸建て投資やアパート投資と比べて安定した収入を得やすいです。
区分マンションは、賃貸需要の見込める立地の良い場所に建築されているため入居者が見つかりやすいです。
しかも、万が一入居者が見つからなくても不動産会社のサブリース契約（家賃保証制度）を活用することでさらに安定した収入を見込めます。
【区分マンション投資のデメリット】不動産投資のノウハウを得にくい
区分マンション投資のデメリットは、不動産投資のノウハウを得にくいです。
マンションの管理会社や管理組合がマンションの修繕や入居者の管理を行うため、手間がかからないというメリットを得られる反面、投資家自身が得られる経験値もほとんどありません。
【区分マンション投資のデメリット】管理・修繕費用が年を経るごとに高くなっていく
区分マンションのネックなポイントは修繕費がかかりやすいことです。
毎月、1万円〜3万円程度の管理・修繕費用を積み立てなくてはいけません。
区分マンションは、10年〜15年ごとに大規模な修繕工事を行う必要があります。
マンションの規模にもよりますが、大規模修繕では数百万円〜数千万円規模でお金がかかります。
さらに、築年数が立つにつれて、マンションの不具合が増えていくため管理修繕費用が少しずつ高くなります。
しかも、他のマンション入居者が修繕費用を支払わなくなることで修繕費用の割合が高くなるリスクも孕んでいます。
【区分マンション投資のデメリット】利回り（収益性）が低くなりがち
区分マンションは利回り（収益性）が低くなりがちです。
（利回りとは、不動産の購入価格に対する家賃収入の割合を表します。）
区分マンションは、賃貸できる部屋が1室しかないためせいぜい月10万円の収入が上限です。
その上、管理・修繕費用は毎月コンスタントにかかってくるため、大きく収入を得ることは難しいです。
ただし、その分収入が安定しており、区分マンション投資はローリスク・ローリターンな投資法だといえます。
- RENOSY（リノシー）
：資産価値の下がらない本当に資産になる物件について学ぶことができます。若いながらもしっかりした対応をしてくださる会社なので、しっかりとした説明をしてもらえる会社です。
【公務員の不動産投資】中古戸建て投資のメリット・デメリット
- 物件を安く購入できる
- 不動産投資のノウハウが身につく
- 入居者がいれば管理の手間がほとんどかからない
- 物件の目利きが難しい
- 購入当初は多くの手間がかかる
- 銀行のローンがつきにくい
中古戸建て投資とは、戸建て物件を中古で購入して賃貸する不動産投資方法です。
（新築戸建て投資は、収益性が極端に低くて投資には適さないため、本記事では紹介しておりません。）
【戸建て投資のメリット】物件をとても安く購入できる
中古戸建て投資の最大のメリットは、中古戸建ては物件を安く購入できることです。
数百万円で購入できる物件が多く、中には100万円以下で購入できる戸建てもあります。
数百万円程度であれば、数年間堅実に貯金してきた公務員であれば、現金一括で購入することも可能な金額なので、銀行ローンなどのリスクをとりたくない人に最もおすすめの投資方法です。
【戸建て投資のメリット】不動産投資のノウハウを身につけられる
中古戸建て投資は多くの不動産投資ノウハウが身につきます。
中古戸建て投資は物件の買付、リフォーム、客付に至るまで自分自身で考えることが多いからです。
ただし、その分自分でしっかりと勉強しないとむしろ赤字を生んでしまうケースも少なくありません。
【戸建て投資のメリット】（一度入居してしまえば）物件管理の手間がほとんどかからない
- 戸建てにはマンションのような供用部分がない
- 庭は入居者さんが使用している（=庭の管理も入居者さんがしてくれる）
中古戸建て投資は、物件管理の手間がほとんどかかりません。
区分マンションやアパートのように供用部分が存在しないため、大家さんが管理しなければいけないスペースがほとんどないからです。
（もちろん、入居者が掃除をしてくれる人であるという前提ですが）
家の設備の故障の修理など、必要最小限の修繕や管理だけで不動産の運営を行えます。
【戸建て投資のデメリット】物件の目利きが難しい
中古戸建て投資は物件の目利きが難しいです。
戸建ては作りが家によってバラバラで、価格帯にもばらつきがあります。
価値のあるものを目利きする力を身につけないと、本当は価値のないものを高値で購入するハメになってしまいます。
【戸建て投資のデメリット】家のリフォームや入居者探しに苦労する
- 入居者の需要が見込めるエリアの見極めがむずかしい
- 老朽化した設備の修繕・入れ替え
- 築年数や立地の関係で入居者がつきにくい傾向がある
中古戸建て投資は家のリフォームや入居者探しに苦労します。
中古戸建ては、区分マンションのように好立地の物件はほとんどありません。
賃貸需要のあるエリアかどうかを全て自分で調査しなければなりません。
さらに、物件を購入したとしても部屋の設備が壊れていたり設備が古くさかったりするため、入居してもらえるような物件にリフォームする必要があります。
そのため、そのため事前準備や学習期間にそれなりのコストがかかることは避けられません。
【戸建て投資のデメリット】銀行からローンを借りにくい
中古戸建て投資は銀行からローンを借りにくいです。
銀行は購入する物件を担保にして融資を行いますが、中古戸建てはほとんどが築年数が経っていて銀行が資産として評価しない物件を扱います。
そのため、融資を受けられないか、受けられたとしても非常に高い金利で借りることになるケースが多いです。
中古戸建て投資を行う場合、現金一括で購入するか、借入する場合でも頭金を多く用意する必要があります。
【公務員の不動産投資】アパート投資のメリット・デメリット
- 収益性が高い
- 成功したら大きく稼げる
- 不動産投資のノウハウを得られる
- 投資するには多額のまとまったお金が必要
- 管理の手間がかかる
- 失敗したら致命傷になりうる
アパート投資は、アパートを1棟丸ごと保有して賃貸運営をおこなう投資方法です。
金額も安くても1000万円程度するため、自分のビジネス力が試される投資対象です。
【アパート投資のメリット】収益性が高い
アパート投資の最大のメリット収益性が高いことです。
アパート投資は賃貸できる部屋数が多いため、手元に入ってくるお金も多くなるからです。
もし月5万円の部屋を所有していた場合、区分マンション・戸建て投資は月に5万円しか得られません。
一方で、1棟につき6部屋のアパートを保有していればその6倍の月30万円の収入を得られます。
【アパート投資のメリット】成功したら大きく稼げる
アパート投資はまとまったお金が得られる分、成功したら最もお金持ちになりやすい投資です。
不動産賃貸業を営んでいる専業の大家さんはほとんど必ずアパートを何棟も保有しています。
（区分マンションや戸建て投資だけで、専業大家さんをやっている人は聞いたことがありません。）
その分リスクは高いですが、成功したら莫大な富を得られるのがマンション投資の魅力です。
【アパート投資のメリット】不動産投資のノウハウを得られる
- 自主管理するのか？ 管理会社に委託するのか？
- 修繕はいつ行うのか？ 修繕にどのくらいのお金をかけるのか？
- アパートにどのような強みや特色を持たせるのか？
アパート投資は不動産投資のノウハウを得やすいです。
このような意思決定を全て自分で行う必要があるからです。
区分マンションのように、ほとんど全てを管理会社に任せることはできません。
【アパート投資のデメリット】投資するには多額のまとまったお金が必要
アパート投資には多額のお金が必要です。
アパート投資は中古のものでも1000万円以上するものがほとんどだからです。
（立地と大きさによっては1000万円以下で購入できるものもあります。）
そのため、現金一括で買える人は少なく、多くの人が銀行ローンを組んで購入します。
借金を背負うことになるため、その分リスクが高くなります。
また、購入してからのランニングコストもかかります。
アパートは面積が大きい分、修繕費用も高くなる傾向にあるからです。
- 購入価格：だいたい1000万円以上はかかる
- 外壁の修繕費用：300万円くらい
- 購入価格：安ければ数十万円で購入できる
- 外壁の修繕費用：100万円くらい
例えば、建物の外壁塗装を行う場合、戸建て投資が100万円ほどなのに対して、アパートは200〜300万円程度かかります。
【アパート投資のデメリット】管理の手間がかかる
アパート投資は管理に手間がかかります。
1棟で何戸もの部屋があるため、1部屋ごと入居者を探したり、1部屋ごとに修繕を行ったり、外壁の修繕にもお金もがかかります。
さらに、アパートの供用部の清掃や入居者の管理もしなければいけません。
しかし、その分自分のスキルをつけるにはもってこいの投資対象です。
【アパート投資のデメリット】失敗したら致命傷になりうる
アパート投資のデメリットは失敗したら致命傷になりうることです。
アパート投資は多額の借入を行うため、万が一入居者が見つからなければ自分の給料からローン返済する必要があります。
【例】もし1棟6室で家賃6万円のアパートをローンを組んで購入した場合、、、
| アパートの入居率 | 収入 | 返済額 | 利益 |
|---|---|---|---|
| 6室 | 36万円 | 20万円 | 16万円 |
| 5室 | 30万円 | 20万円 | 10万円 |
| 4室 | 24万円 | 20万円 | 4万円 |
| 3室 | 18万円 | 20万円 | -2万円 |
| 2室 | 12万円 | 20万円 | -8万円 |
| 1室 | 6万円 | 20万円 | -14万円 |
| 0室 | 0万円 | 20万円 | -20万円 |
上記のように、6室全室が空室になった場合、毎月20万円を自分の給料から持ち出して補填しなくてはいけません。
そして、赤字が恒常的に続けば、アパートを手放した上に赤字だけが残ったり、最悪の場合自己破産もあり得ます。
そのため、アパート投資は、区分マンションや戸建て投資以上に入念な準備や調査をしてからアパート投資に取り組む必要があります。
公務員が副業として不動産投資に取り組むための条件
- 不動産からの年間収入が500万円以下であること
- 土地・家屋の不動産投資が一定の基準を満たすこと
- 駐車場の不動産投資が一定の基準を満たすこと
公務員の不動産投資では前提として年間収入500万円以下であることが条件です。
（500万円を超えると「事業」とみなされるので、副業禁止規定に抵触します。）
さらに、不動産投資は、①土地・家屋の不動産投資と②駐車場の不動産投資でそれぞれ一定の基準があります。
【公務員の不動産投資】土地・家屋の不動産賃貸に関する副業禁止規定
- 独立家屋の賃貸：5棟未満
- 独立家屋以外の建物の賃貸:10室未満
- 土地の賃貸：10件未満
- 賃貸している不動産が劇場、映画館、ゴルフ練習場の娯楽集会、遊戯向けの施設でないこと
- 賃貸している建物が旅館、ホテルなど特定の業務向けでないこと
それぞれ順番に解説していきますね
【戸建て投資・1棟アパート投資なら】独立家屋の賃貸：5棟未満
独立家屋とは、戸建てや1棟もののアパートなどを指します。
中古戸建て投資や1棟もののアパート投資をする人がここに該当しますね。
一戸建てや1棟ものアパート投資は4棟までしか行えません。
【区分マンション投資なら】独立家屋以外の建物の賃貸:10室未満
独立家屋以外の建物とは、いわゆる区分マンション投資が該当しますね。
つまり、区分マンションは最高でも9室までしか投資できません。
【土地の投資なら】土地の賃貸
土地だけを所有して不動産投資をしている人が当てはまります。
この場合は9つの土地までなら賃貸できます。
劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等の不動産投資は禁止
劇場、映画館、ゴルフ練習場などの娯楽のために建築された不動産の投資は副業として禁止されています。
賃貸している建物が旅館、ホテルなど特定の業務向けの不動産は禁止
特定の業務にしか使えない建物の不動産賃貸は、間接的に営利目的の企業に加担しているという判断なのかもしれません。
ちなみに、旅館やホテル向けの“建物”の賃貸はダメですが、“土地”の賃貸は副業禁止規定に抵触しません。
【公務員の不動産投資】駐車場の不動産賃貸の禁止規定
- 建築物である駐車場・機械設備を設けた駐車場でないこと
- 駐車台数が10台未満であること
建築物である駐車場・機械設備を設けた駐車場でないこと
建築物である駐車場・機械設備を設けた駐車場への不動産投資も禁止されています。
「建築物である駐車場・機械設備を設けた駐車場」とは、いわゆる「タイムズ駐車場」のように自動発券機などの機械がついた駐車場の経営をすることですね。
公務員は土地を駐車場に転用しただけの簡素な造りで駐車場経営をしなければいけないことになっています。
駐車台数が10台未満であること
駐車場が10台未満でないと事業とみなされてしまうため、9台未満で駐車場運営を行う必要があります。
不動産の年収が500万円未満であること
不動産収入が500万円以上になると副業禁止規定に抵触します。
不動産投資を事業規模で行っていると判断されるからです。
「不動産投資」ではなく「不動産の事業」と見られてしまいアウトです。
公務員が事業規模の不動産投資を認められるケース
- 不動産を親族から相続した場合
- 転勤によって自宅を離れざるを得ないケース
上記のようにやむを得ないケースであれば、不動産投資の副業は例外的に認められます。
不動産を親族から相続したケース
親族がなくなったことにより不動産を相続した場合は、例外的に公務員の不動産投資が副業禁止規定に抵触しないための条件 を満たしていなくても、不動産投資が認められます。
公務員というだけで、先祖代々受け継いできた土地や不動産を手放さなくてはいけないのはあまりにもかわいそう（非合理的）だからです。
転勤によって自宅を離れざるを得ないケース
国家公務員など全国転勤がある公務員はマイホームを購入しても、転勤辞令によって自宅を離れざるを得ないケースがあります
この場合も副業禁止規定を超える規模の不動産投資が認められます。
転勤先の家賃とマイホームのローンを二重で払い続けるのは経済的に負担が大きいからです。
マイホームのローンの返済負担を軽くするために認められている措置です。
不動産投資で副業禁止規定に抵触しそうなら職場へ必ず届け出ること
- 不動産を親族から相続した場合
- 転勤によって自宅を離れざるを得ないケース
上記のように例外的に事業規模の不動産投資を認められる場合でも、必ずあらかじめ職場の承認を得ておく必要があります。
職場への届け出には「事前兼業承認申請書（不動産等賃貸関係）」と呼ばれる専用の様式を職場に提出します。（国家公務員の場合）
届け出ていれば副業が認められるようなケースでも、届出を忘れていたばかりに懲戒処分を受ける公務員もニュースで見かけることがあります。
引用：人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について
公務員が不動産投資を行う上での注意点
- いろいろな業者を比較検討する
- 安易に業者のすすめる物件を購入しない
- まずは「目利き力」を高める
公務員が不動産投資を行う際には、これら3つに気をつけて投資を行いましょう。
【重要】いろいろな不動産業者を比較検討する
初心者が不動産投資をする上で最も大切なのは、いろいろな業者を比較検討することです。
まちがっても1社だけの提案だけで購入を決定してはいけません。
より多くの業者のセミナーや個別面談をすることで、より多くの情報を入手できます。
多くの情報を入手することで、業者の提案の違いや嘘・ホントを見分けることができるのが最大のメリットです。
不動産投資は、最低でも数百万円もの投資が必要となるため、失敗したらリカバリーが難しいからです。
株やFXのように失敗して数十万円の損で済むというものではありません。
虎の子の貯金を失わないためにも、絶対に複数の不動産業者の話を聞くように心がけましょう。
安易に業者のすすめるローンを組まない
残念ながら、報酬欲しさに利益の全くでない高額な物件をローン額を目一杯憎んでゴリ押ししてくる業者さん少なからずいらっしゃいます。
公務員は銀行のローン審査通りやすく、不動産業者にとっては上質なお客さんです。
さらにわるいことに、まったく採算の合わない不動産投資でも公務員というだけでローン審査が通ってしまうケースが多々あります。
不動産を購入してから、まったく利益がでないことに気づく投資家の方も多くいらっしゃるようです。
むしろ融資がおりない人の方が、銀行の融資がシビアなので、融資が通って不動産投資したらうまくいくという皮肉な結果になっていることも
不動産の営業さんは、契約を1回決めるごとに手数料の20％程度がインセンティブとして支払われます。
この報酬欲しさに本当はよくない物件をすすめてくる業者さんもいるので気をつけて物件を選びましょう。
必ず自分の頭で考えて利益が出る投資なのかどうかを判断しましょう！
自分で学習して「目利き力」を高める
初心者の方が不動産投資を行う際は、即断即決しないでまずは物件を目利きする力を高めることでより確実な投資ができます。
物件に隠れた欠陥はないかな？
物件を選定したり、多くの不動産業者と渡り合っていくうちになんとなくの物件の相場感や価値基準が養われていきます。
目利きを積み重ねていけば、相場から大きく外れた「外れ物件」を掴む可能性は徐々に減っていきます。
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